Leilão judicial de imóveis e outros bens é o fim perseguido em uma execução de título, seja judicial ou extrajudicial. O Código de Processo Civil disciplina a matéria entre os artigos 879 e 903.
Por vezes, o patrimônio ativo do devedor, executado, é composto não de dinheiro e aplicações financeiras, mas de bens imóveis. Nesses casos, os imóveis que compõem o patrimônio do executado podem ser penhorados para garantia das dívidas contraídas por ele. Uma vez penhorado, o imóvel é levado à “praça”, ou seja, é leiloado para que, com o produto da arrematação, a dívida seja quitada.
- Forma de aquisição:
Muito já se discutiu acerca da natureza jurídica da aquisição de um imóvel via arrematação em hasta pública. A questão, atualmente, encontra-se pacificada, entendendo-se se tratar de uma aquisição originária, ou seja, o arrematante recebe o bem livre dos ônus que o gravavam anteriormente. Encontramos, ainda, alguma resistência por parte de alguns operadores do direito que terminam por forçar o arrematante a interpor um ou outro recurso com a finalidade de receber o imóvel da forma como determinado pela lei.
- Das Cautelas:
A hasta pública é precedida de um edital, no qual todas as informações relevantes sobre o imóvel e seus gravames devem ser explicitadas. As demais dívidas que não constarem no edital não hão de ser suportadas pelo arrematante, pois não houve publicidade delas no documento necessário, na forma da lei.
Não obstante, o interessado deve proceder a uma verdadeira due diligence acerca do imóvel que pretende arrematar, com cautela ainda maior do que se adquirisse unidade diretamente no mercado imobiliário, evitando, assim, surpresas desagradáveis futuramente.
Aliás, a análise deve sempre fazer parte do modus operandi de quem adquire imóveis, seja em leilão judicial ou diretamente no mercado imobiliário.
Recomendamos, sempre, que a análise criteriosa do imóvel de interesse seja procedida por profissional da área jurídica com experiência no ramo, a fim de minimizar os riscos.
- É seguro arrematar?
Essa é uma pergunta recorrente entre os que iniciam nessa modalidade de investimento. A resposta, claro, depende da observância das cautelas necessárias, como a todo negócio. Se as cautelas foram tomadas, com a devida análise do imóvel e definição dos riscos que envolvem aquela negociação, então é seguro arrematar. Se, ao contrário, o interessado arremata um imóvel sem tomar os devidos cuidados, poderá ser surpreendido oportunamente, o que pode fazer com que aquela arrematação deixe de ser financeiramente interessante.
- Por que é interessante?
Adquirir imóveis em leilão judicial é interessante justamente pelo potencial de lucro ou de ganho de patrimônio decorrente da própria operação. A esse respeito, a venda do imóvel em hasta pública ocorre em dois momentos, a saber: a primeira e a segunda praça. Na primeira praça o valor mínimo do lanço é o valor da avaliação do imóvel pelo perito judicial, geralmente um pouco abaixo do valor de mercado. Dificilmente vemos imóveis arrematados nesse momento. Se não é arrematado em primeira praça, passa-se para a segunda praça, na qual o valor de arrematação mínimo é de 60% o valor da avaliação, hipótese bastante interessante. Imaginemos, pois, um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00. Em segunda praça, o valor mínimo da arrematação, superficialmente, seria de R$ 600.000,00. Sobre esse valor, o arrematante ainda pagaria a comissão do leiloeiro, geralmente de 5% ou, no caso do exemplo, R$ 30.000,00. Em outras palavras, o custo de aquisição seria de R$ 630.000,00. Outros custos decorrerão da aquisição, como o pagamento do ITBI. Entretanto, afora isso, financeiramente, a arrematação criteriosa de imóveis em leilão judicial tem se demonstrado um verdadeiro investimento.
Porém, ressaltamos: a arrematação, como asseverado acima, deve ser criteriosa e assessorada por advogado de confiança do arrematante.
